[UNE AGGLO À LA LOUPE] Direction Marseille
Une agglo à la loupe — épisode 7
Dans ce « feuilleton » de Verre & Protections Mag imaginé pour les réseaux de menuiserie, retrouvez les analyses de Prosperences sur le maillage du territoire. Lors de chaque rendez-vous, un expert décrypte une grande agglomération et propose un scénario de maillage de showrooms pour optimiser le travail de terrain.
Marseille : pas moins de cinq points de vente pour protéger les parts de marché
En toile de fond : le marché résidentiel de la menuiserie en rénovation
À partir des volumes de marché estimés par TBC Innovations, Prosperences a identifié les logements cibles, candidats à des projets de rénovation.
Un travail précis a été réalisé, distinguant de nombreux paramètres : date de construction, taille du logement, estimation du diagnostic de performance énergétique, statut de l’occupant, etc.
La valeur du marché est exprimée en chiffre d’affaires fourni-posé.
Un maillage en cinq secteurs pour mieux couvrir Marseille et ses environs
Notre proposition de maillage sépare la ville de Marseille en deux parties, nord et sud, pour mieux couvrir les arrondissements à fort potentiel : les 8e, 9e, 12e et 13e arrondissements.
Aix-en-Provence dessine sa propre logique, alors qu’un point de vente à proximité de Marignane-Vitrolles permet de mieux travailler les potentiels plus enclavés au sud de l’étang de Berre.
Il en résulte quatre secteurs très équilibrés dont les potentiels sont compris entre 33,9 millions et 37,5 millions d’euros.
Une dernière zone de chalandise depuis Aubagne semble nécessaire pour ne pas trop perdre en parts de marché vers l’est. Elle constitue un potentiel de plus de 20,5 millions d’euros.
Potentiel marché en chiffre d’affaires fourni-posé
Potentiel annuel estimé pour les cinq zones de chalandise recommandées.
La tentation Plan de Campagne : fausse bonne idée ?
Au croisement de trois des secteurs dessinés, on retrouve la zone commerciale de Plan de Campagne, régulièrement citée comme l’une des plus fréquentées du pays.
Si on trouve dans cette zone presque toutes les principales enseignes de cuisinistes et de nombreuses locomotives, c’est-à-dire des enseignes à forte capacité d’attraction dans le monde de l’aménagement de l’habitat, très peu de réseaux de menuiserie en ont fait une implantation privilégiée.
Pour autant, un menuisier qui porterait une offre diversifiée de produits de fermeture, de protection solaire ou encore de domotique pourrait interroger l’opportunité d’ouvrir un showroom sur une telle implantation pour bénéficier du flux exceptionnel.
À cette réflexion s’ajoutent évidemment de nombreux facteurs tels que le retour sur investissement de l’immobilier, mais aussi l’articulation avec le maillage global d’un réseau.
Un flux commercial exceptionnel ne suffit pas
Plan de Campagne peut constituer une implantation pertinente pour une offre diversifiée, mais le coût immobilier, les zones de chalandise voisines et le risque de déséquilibrer le maillage global doivent être pris en compte.
Aix-en-Provence : moins de potentiel que Marseille, mais une capacité d’aménagement de l’habitat très importante
L’étude des transactions immobilières récentes met en lumière un prix au mètre carré nettement plus élevé sur le secteur dessiné autour d’Aix-en-Provence que sur les quatre autres secteurs de l’agglomération marseillaise.
Là où le prix moyen au mètre carré s’établit légèrement au-dessus de 3 300 euros sur le secteur de Marseille Nord, il dépasse largement 6 100 euros à Aix.
Ce signal direct de la capacité de rénovation et d’aménagement de l’habitat indique des possibilités de positionnement de gamme différencié sur le secteur.
Il ouvre des perspectives en matière de choix de matériaux pour la fenêtre, mais aussi en matière de produits premium sur la fermeture, la protection solaire ou encore la domotique.
| Secteur | Prix moyen au m² |
|---|---|
| Marseille Nord | 3 356 € |
| Marseille Sud | 4 272 € |
| Aix-en-Provence | 6 176 € |
| Marignane | 4 058 € |
| Aubagne | 4 720 € |
On note que le secteur d’Aix-en-Provence offre par ailleurs plusieurs options de localisation de showroom.
La géolocalisation des menuisiers du secteur représentée ci-dessous laisse bien apparaître la zone des Milles, au sud-ouest de la commune, mais aussi un pôle important d’acteurs qui font plutôt le choix du centre ou encore ceux qui se disséminent le long de la D6.
L’option du centre nous apparaît privilégiée dans le scénario de maillage global que nous proposons.
Le centre d’Aix-en-Provence apparaît comme une option privilégiée
Cette localisation permet de travailler directement le cœur d’un territoire à forte capacité de rénovation, tout en conservant un accès aux communes périphériques et aux principaux axes de circulation.
Article initialement publié dans Verre & Protections Mag, n° 150, janvier-février 2025. Cartographies et analyses : Prosperences. Volumes de marché : TBC Innovations.
