[UNE AGGLO À LA LOUPE] Direction Lille
Une agglo à la loupe — épisode 4
Dans ce « feuilleton » de Verre & Protections Mag imaginé pour les réseaux de menuiserie, retrouvez les analyses de Prosperences sur le maillage du territoire. Dans chaque numéro du magazine, un expert décrypte une grande agglomération et propose un scénario de maillage de showrooms pour optimiser le travail de terrain.
Agglomération de Lille : concentration des potentiels, mais aussi des inégalités de capacité d’aménagement de l’habitat
En toile de fond : le marché résidentiel de la menuiserie en rénovation
À partir des volumes de marché estimés par TBC Innovations, Prosperences a identifié les logements cibles, candidats à des projets de rénovation.
Un travail précis a été réalisé, distinguant de nombreux paramètres : date de construction, taille du logement, estimation du diagnostic de performance énergétique, statut de l’occupant, etc.
La valeur du marché est exprimée en chiffre d’affaires fourni-posé.
Une concentration exceptionnelle de zones à fort potentiel à l’approche de la frontière
Marcq-en-Barœul, Roubaix, Tourcoing, Villeneuve-d’Ascq, Lille centre… sont autant de pôles urbains à fort potentiel de rénovation dans un rayon limité.
La disposition géographique du marché est d’autant plus remarquable que la deuxième couronne propose, là aussi, des pôles à très fort potentiel tels que Lens, Douai ou encore Béthune.
Une telle densité de potentiel à périmètre réduit impose aux réseaux un maillage très dense pour ne pas perdre en parts de marché.
Le secteur qui présente les arbitrages les plus complexes est sans doute le nord-est de l’agglomération : alors que de nombreux menuisiers sont installés à Roubaix ou encore Lys-lez-Lannoy, nous estimons que le meilleur maillage global consiste à rayonner depuis Tourcoing et Villeneuve-d’Ascq.
Il en résulte un meilleur compromis entre la couverture efficace de l’ensemble de la zone et le risque de voir plusieurs points de vente se cannibaliser du chiffre d’affaires.
Un point de vente dédié à Lille centre
On notera également que Lille est l’une des rares agglomérations pour laquelle nous recommandons d’avoir un point de vente dédié au centre de la ville, principalement parce que les secteurs de la première couronne se suffisent largement à eux-mêmes en matière de potentiel.
On constate que de nombreux réseaux ont également fait ce choix.
La synthèse de toutes ces contraintes résulte en un maillage à cinq points de vente, dont trois opéreraient dans des conditions de marché à très fort potentiel.
Les points de vente de Villeneuve-d’Ascq, Lille centre et Tourcoing atteindraient chacun un marché de plus de 30 millions d’euros fourni-posé sur un rayon relativement court.
Pour bien compléter le maillage de l’agglomération, deux points de vente aux ressources moins importantes pourraient être placés à Seclin et Armentières.
Potentiel marché en chiffre d’affaires fourni-posé
Comparaison des cinq secteurs retenus dans le scénario de maillage.
Des écarts importants dans la valeur du bâti, signal d’une capacité inégale d’aménagement de l’habitat
Si les travaux de rénovation en menuiserie font l’objet de différents dispositifs de subvention, de nombreux menuisiers se développent en adressant des segments de marché complémentaires liés à la protection solaire, à la domotique ou encore à des extensions de différentes formes.
Ces familles de produits peuvent également faire l’objet de subventions — c’est le cas pour le confort d’été qui entre dans le cadre de MaPrimeRénov’ en 2024 — mais sont souvent plus exposées à la capacité financière des clients.
Le tissu de bâti de Lille et de ses environs présente des écarts de prix au mètre carré particulièrement importants.
Le tableau ci-dessous présente les cinq premières communes de chaque zone dessinée en matière de potentiel de rénovation de fenêtres.
On constate des écarts très importants entre des communes extrêmement proches les unes des autres, un facteur essentiel dans la façon dont un menuisier peut travailler le territoire autour de son showroom.
| Commune | Secteur parent | Potentiel | Prix moyen au m² |
|---|---|---|---|
| 59280 Armentières | Armentières | 2 794 123 € | 2 000 à 2 500 € |
| 59270 Bailleul | Armentières | 1 762 318 € | 2 000 à 2 500 € |
| 59840 Pérenchies | Armentières | 1 380 606 € | 2 500 à 3 000 € |
| 59116 Houplines | Armentières | 1 318 660 € | 2 000 à 2 500 € |
| 59930 La Chapelle-d’Armentières | Armentières | 1 314 565 € | 2 500 à 3 000 € |
| 59000 Lille | Lille centre | 14 137 747 € | Plus de 4 000 € |
| 59130 Lambersart | Lille centre | 4 182 214 € | Plus de 4 000 € |
| 59155 Faches-Thumesnil | Lille centre | 3 034 520 € | 2 500 à 3 000 € |
| 59790 Ronchin | Lille centre | 2 728 100 € | 2 500 à 3 000 € |
| 59110 La Madeleine | Lille centre | 2 549 464 € | 3 500 à 4 000 € |
| 62220 Carvin | Seclin | 2 069 662 € | 1 500 à 2 000 € |
| 59320 Haubourdin | Seclin | 1 969 922 € | 2 000 à 2 500 € |
| 59139 Wattignies | Seclin | 1 863 155 € | 2 500 à 3 000 € |
| 59113 Seclin | Seclin | 1 695 038 € | 2 500 à 3 000 € |
| 59112 Annœullin | Seclin | 1 576 418 € | 2 500 à 3 000 € |
| 59200 Tourcoing | Tourcoing | 10 155 760 € | 2 000 à 2 500 € |
| 59150 Wattrelos | Tourcoing | 5 233 916 € | 2 000 à 2 500 € |
| 59250 Halluin | Tourcoing | 2 965 554 € | 2 000 à 2 500 € |
| 59420 Mouvaux | Tourcoing | 2 321 171 € | 3 500 à 4 000 € |
| 59223 Roncq | Tourcoing | 2 238 949 € | 3 000 à 3 500 € |
| 59100 Roubaix | Villeneuve-d’Ascq | 6 720 234 € | Moins de 2 000 € |
| 59491 Villeneuve-d’Ascq | Villeneuve-d’Ascq | 6 209 756 € | 3 000 à 3 500 € |
| 59700 Marcq-en-Barœul | Villeneuve-d’Ascq | 5 732 852 € | Plus de 4 000 € |
| 59290 Wasquehal | Villeneuve-d’Ascq | 2 907 653 € | 3 500 à 4 000 € |
| 59170 Croix | Villeneuve-d’Ascq | 2 544 560 € | 3 000 à 3 500 € |
Des communes proches, mais des capacités financières très différentes
Roubaix affiche un prix moyen du bâti inférieur à 2 000 euros par mètre carré, tandis que Marcq-en-Barœul dépasse 4 000 euros. Lille et Lambersart se situent également au-dessus de 4 000 euros par mètre carré.
Ces différences doivent être prises en compte dans le choix des gammes, le positionnement commercial et les familles de produits proposées dans chaque showroom.
Deuxième couronne : des relais de marché encore et encore
Lorsqu’on s’éloigne progressivement de l’agglomération, les pôles de marché suivants sont à distance parfaite du maillage proposé.
Valenciennes et Béthune représentent respectivement des marchés de 36 millions et 32 millions d’euros, alors que Lens et Douai se situent aux environs de 25 millions d’euros.
Dans le maillage global que nous proposons, seule la zone autour d’Orchies est légèrement en dehors du rayonnement naturel des points de vente.
Le potentiel ne nous semble pas suffisant pour y installer un point de vente supplémentaire.
Article initialement publié dans Verre & Protections Mag, n° 144, mars-avril 2024.
Cartographies et analyses : Prosperences. Volumes de marché : TBC Innovations.
